مليارا دولار تراهن على فنادق مصر… كم غرفة وكم ربحاً؟

تقترب الضيافة المصرية من اختبار جديد، وهو تحويل اهتمام رؤوس الأموال السعودية إلى فنادق تعمل وتولّد إيرادات مستدامة.

استعرضت شركة "أدير إنترناشيونال"، الذراع الاستثمارية العالمية لـ"مجموعة سمو القابضة" السعودية، تحالفها مع "حسن علام العقارية" و"ميدار للاستثمار والتنمية العمرانية" و"سمو للاستثمار" السعودية، الذي يستهدف مشاريع ضيافة وترفيه باستثمارات مخطط لها تقارب ملياري دولار.

الطلب ينمو... والإنفاق يحتاج إلى دفعة

تمنح حركة السياحة المستثمرين قاعدة طلب قابلة للتوسع. نقلت الهيئة العامة للاستعلامات عن مركز المعلومات ودعم اتخاذ القرار أن مصر استقبلت 12.7 مليون سائح بين كانون الثاني (يناير) وآب (أغسطس) 2026، في مقابل 12.2 مليون قبل سنة، فيما ارتفعت الإيرادات إلى 12 مليار دولار من 11.8 مليار دولار.

ووفق حسابات التقرير، نما عدد الوافدين نحو 4.1%، في مقابل 1.7% للإيرادات، وهي فجوة تجعل أهمية تحسين المنتج وزيادة إنفاق الزائر بقدر أهمية إضافة غرف. ولا تكفي هذه البيانات وحدها لاستنتاج تراجع أسعار الفنادق، لاختلاف مدد الإقامة وأنماط الإنفاق.

وفي 28 أيلول (سبتمبر)، توقع وزير السياحة شريف فتحي استقبال 20 مليون سائح خلال عام 2026، بحسب الهيئة العامة للاستعلامات.

رأس المال السعودي يبحث عن أصل تشغيلي

في هذا الصدد، قال باسل الصيرفي، الرئيس التنفيذي لـ"أدير"، إن الاهتمام بمصر جاء بعد تقييم فرص النمو والاستثمار، موضحاً أن الشركة تعمل شريكاً استثمارياً استراتيجياً يجمع التمويل والخبرة والتنفيذ، بحسب ما نقلت عنه "دايلي نيوز إيجبت".

يشمل هذا النموذج توزيع مخاطر التطوير بين شركاء، والوصول إلى إيرادات سياحية مرتبطة بالطلب الدولي. لكن الفندق يختلف عن مشروع لبيع الوحدات، ذلك أن نجاحه يتوقف على الإشغال وسعر الليلة وتكاليف التشغيل والتجديد، وتستمر حاجته إلى إدارة متخصصة بعد انتهاء البناء.

من ناحية أخرى، تشير "جاي إل إل" إلى فرص لربط الفنادق المستقلة بعلامات دولية وتحديثها، بما يحسن التوزيع ومعايير التشغيل وقيمة الأصول.

القاهرة أم الساحل أم البحر الأحمر... أين يربح الفندق أكثر؟

وترى "جاي إل إل" أن المتحف المصري الكبير يدعم إقامة أطول وسياحة أعلى قيمة في القاهرة والجيزة، بينما يظل الطلب على المنتجعات، خصوصاً الواقعة على سواحل البحر الأحمر، ركيزة للسوق، كما يدعم توسع مراكز الأعمال تنويع الطلب على فنادق المدن.

وتقدّر الشركة أن عدد الغرف في القاهرة بلغ نحو 29,200 غرفة في نهاية الربع الثاني من 2026، بعد إضافة نحو 207 غرف خلال الفترة نفسها، ما يوفر معياراً لحجم السوق المستقبلة للاستثمارات.

أما الساحل الشمالي، فاختباره الاستثماري، في تقدير هذا التقرير، هو تحويل جاذبية الصيف إلى إشغال سنوي، ذلك أن سعراً يبقى مرتفعاً لأسابيع لا يضمن عائداً كافياً طوال العام.

كم غرفة فندقية يمكن أن يضيفها مليارا دولار في مصر؟

يعرض وائل شريف، مدير التسويق في "مجموعة جاز للفنادق والمنتجعات" المصرية، لـ"النهار"، بعض السيناريوهات الافتراضية لما يمكن أن يشتريه مليار دولار في قطاع الفنادق السياحية، وهي 200 ألف دولار للغرفة الجديدة، تشمل حصتها من الأرض والبناء والتجهيز وما قبل الافتتاح، و50 ألفاً لتحديث غرفة قائمة، من دون شراء الأصل.

ويفترض تدفقاً نقدياً سنوياً مستقراً قدره 12 ألف دولار لكل غرفة جديدة، وزيادة قدرها 5 آلاف لكل غرفة مجددة، بعد احتساب التشغيل واحتياطي الإحلال وقبل احتساب التمويل والضرائب.

تتراوح الإضافات المحتملة إلى الطاقة الفندقية في مصر بين 4 آلاف و8 آلاف غرفة جديدة، بحسب كيفية توزيع الاستثمار المستهدف البالغ ملياري دولار بين البناء والتحديث، وفق سيناريوهات افتراضية.

في سيناريو أولوية البناء، يتيح تخصيص 1.6 مليار دولار للإنشاء و400 مليون دولار للتحديث إضافة 8 آلاف غرفة وتجديد 8 آلاف أخرى، بعائد نقدي سنوي يُقدّر بنحو 6.8% وفترة استرداد بسيطة تبلغ 14.7 سنة.

وفي السيناريو المتوازن بحسب شريف، يتيح توجيه 1.2 مليار دولار للبناء و800 مليون دولار للتحديث إضافة 6 آلاف غرفة وتجديد 16 ألفاً، ليرتفع العائد إلى 7.6% وتتقلص فترة الاسترداد إلى 13.2 سنة، أما إذا خُصِّص مبلغ مقداره 1.2 مليار دولار للتحديث و800 مليون دولار للبناء، فيمكن تجديد 24 ألف غرفة وإضافة 4 آلاف، بعائد يبلغ 8.4% وفترة استرداد قدرها 11.9 سنة.

وتبدأ فترات الاسترداد المقدّرة من استقرار التشغيل. ويوضح الخبير في قطاع السياحة أن الغرف المجددة ليست زيادة صافية في الطاقة الاستيعابية، كما أن ارتفاع عائد التحديث هنا ناتج عن الافتراضات واستبعاد شراء الفنادق القائمة، فلا يمثل عائداً على قيمتها الكلية.

وفي السيناريو المتوازن، يخفض تراجع التدفقات 20% العائد إلى 6.08% ويطيل الاسترداد إلى نحو 16.4 سنة.

التمويل الدولي يختبر التحول المؤسسي

تقدم صفقة منفصلة معياراً أكثر تحديداً، إذ أعلن البنك الأوروبي لإعادة الإعمار والتنمية ترتيب حزمة تمويل تصل إلى 265 مليون دولار لشركة "إيه دي دي" والشركات التابعة لها، بمساهمات تبلغ 127.5 مليون من البنك، و60 مليوناً من مؤسسة التمويل الدولية، و40 مليوناً من الإمارات دبي الوطني مصر، و37.5 مليوناً من البنك الأهلي المصري.

ولفتت مؤسسة التمويل الدولية إلى أن التمويل يدعم فندق «ألداو جراند إيجيبشان ميوزيوم» المؤلف من 419 غرفة، تحت علامة "جراند حياة"، وتحديث أصول قائمة بغرب القاهرة والغردقة. لذلك لا تصح قسمة الحزمة كاملة على غرف الفندق الجديد لاستخراج تكلفة الغرفة.

يعادل مستهدف التحالف نحو 7.5 أمثال تلك الحزمة، لكن المقارنة للحجم فقط: خطط استثمارية في مقابل تمويل معلن، دون افتراض صرفه بالكامل. وتوحي مشاركة مؤسسات تمويل ومشغلين دوليين بتوسع مؤسسي آخذ في التبلور، أما إثبات موجة جديدة فيتطلب إغلاقات مالية، وبدء إنشاءات، وافتتاحات تولد نقداً.